투자용 아파트 매수 7가지 조건으로 부의 추월타선 올라타기

우리가 아파트를 사는 목적에는 2가지가 있습니다. 실거주용 또는 투자용으로 투자용 아파트 매수를 위한 3가지 조건만 알고 기억만 잘한다면 부동산 경기에 따라 심리적으로 흔들리지 않고 투자를 할 수 있습니다.

1. 첫 번째 매수 조건 - 신축아파트

- 지금처럼 부동산 경기가 하락장일 때는 상승장일 때 너무 높아서 생각하지도 아예 못했던 신축아파트를 매수해야 합니다. 하락장일 때는 다같이 떨어졌기 때문에 매수하려는 사람들도 굳이 오래되고 편의성이 떨어지는 구축아파트에 관심을 가지지 않습니다.
하락장이나 상승장이나 사람들의 관심은 신축아파트가 더 높습니다.

- 모든 것들은 항상 얼마 나온지 안된 것들이 비쌉니다. 그리고, 신축아파트가 하락장으로 인해 잠시 떨어졌어도 특별한 이유가 없다면 다시 계속 오르게 됩니다.

- 부동산에 관한 여러 유명한 말 중에 이런 말이 있습니다.
  “하락장일 때에는 눈높이를 높이고,
   상승장일 때에는 눈높이를 낮춰야 나중에 후회하지 않는다!”

2. 두 번째 매수 조건 - 학군지

- 아무리 영끌이 유행이라고 했지만 실질적으로 주거용 아파트를 구매하는 주 연령층은 정말 빨라야 30대 중반에서 50대입니다. 이들은 대부분 자녀 1명 이상 가질 확률이 높으며 무조건적으로 좋은 학교에 가까이 있고 싶어 합니다. 이런 수요가 많아 학군 지는 시세가 떨어질 일이 크게 없습니다. 기본적으로 아파트 주위에 초중고가 붙은 곳은 무조건 떨어지지 않는다고 확신합니다.

3. 세 번째 매수 조건 - 교통

 - 여기에는 두 가지 요건을 잘 따져봐야 합니다. 대중교통과 자가용으로의 거리와 시간을 정확히 살펴봐야 합니다. 직주근접지에 광역철도, 환승역, 급행, 버스, 지하철 등 다양한 노선등이 있을수록 좋습니다. 하지만, 인터넷상으로만 확인하거나 부동산 중개인 말만 믿지 직접 타보거나 걸어 다니지 않습니다. 꼭 직접 타보고 걸어 다녀보셔야 합니다.

- 상황에 따라서는 대중교통이 아닌 자가용으로 이동할 수도 있으니 여러 경로에 따른 시간별 교통 상황을 비교적 상세하게 확인해봐야 나중에 약속의 불이행으로 인한 신뢰를 저버리는 행동을 안 하게 됩니다. 자가용으로 주요 지역(GBC, VBC, YBC)등이 가까울수록 좋습니다.

대중교통

4. 네 번째 매수 조건 - 인프라

- 이런 이야기 들어보셨죠? 스타벅스가 들어온 옆자리에는 이디야가 들어온다는 말이에요. 그만큼 스타벅스가 상권분석을 철저히 하고 들어왔기에 이디야는 따라서 들어오기만 해도 2등은 간다는 말이에요. 사람들이 살아가기 위해서는 기본적인 인프라가 필요로 합니다. 이러한 인프라가 들어서지 않는다면 사람도 들어오지 않으며 즉 수요가 없기 때문에 그 지역의 아파트 값은 떨어지거나 낮을 수밖에 없흡니다. 인프라에는 대형마트, 병원, 백화점, 학원 등등 다양한 인프라가 있으며 그냥 스타벅스처럼 그냥 들어오지 않습니다. 인구수가 증가함에 따라 수요가 증가해 충분한 소비경제가 일어날 거라 보는 겁니다.

인프라

5. 다섯 번째 매수 조건 - 인구수

- 어떻게 보면 인프라에서 연장선상으로 말씀드리면 기존 인구수에 유입되는 인구수가 증가하고 있다면 무조건 이 지역의 아파트는 상승할 여력이 큽니다. 인구수 증가에 따른 주변 상권도 만들어지지만 그 지역이 가치는 힘이 커집니다. 살짝 주제에서 벗어난 듯 보이지만 정치인들이 어디에 가서 표를 얻으려는지 보면 알 수 있습니다.

- 재개발, 재건축, 가로정비 등 지역에 이런 사업들이 보인다면 앞으로 인구수가 더 늘어날 상황이 예정돼있다고 보면 됩니다. 

인구수

6. 여섯 번째 매수 조건 - 낙폭과대가 큰 아파트

 - 아파트의 경우 특히 가격의 탄력성이 존재하며 서울 등과 같은 핵심 수도권에 위치한 아파트들은 더욱 심합니다. 하락장 일 때 떨어진 만큼 회복장으로 전환되면 전고점까지는 무난하게 회복하려 하며, 전고점을 회복한 후에는 입지, 호재, 선호도가 높을수록 빠르게 신고가를 경신합니다. 이로 인해 하락장의 깊이가 진행되고 특별한 악재 없이 전고점 대비 가격이 많이 빠진 '낙폭과대'의 물건을 매수하는 것이 좋습니다.

- 하나 더 팁을 드리자면 낙폭과대의 아파트를 찾는다면 이왕이면 커다란 평수를 매수해야 합니다.

- 낙폭과대: 서울 ± 25%, 경기 ± 30%

낙폭과대

7. 일곱 번째 매수 조건 - 대장주 일 것(대단지 아파트)

- 1,000세대 미만보다는 2,000~3,000세대 정도 되며 주변에 운정신도시처럼 GTX 노선이 있다든지 그 지역의 대단지 대장주여야 합니다. 하락장이 시작되면 그 지역의 시세를 움직이는 견인차 역할을 하게 되는데 대단지에서 몇 건만 급매로 저렴하게 거래되면 순식간에 그 지역의 가격이 출렁입니다. 반대로 회복장으로 바뀌면 몇 건의 거래로 인해 수천 세대의  가격을 저절로 끌어올리게 됩니다.

- 가격의 하방경직성과 별개로 최근 구축아파트의 가격은 생각보다 많이 떨어지지 않았는데 하락장이 지속됨에 따라 구축에 대한 관심이 끊겨 거래가 없어 기존의 가격이 유지되는 것처럼 보이는 착시현상이 일어나고 있습니다.

글을 마치며..

- 투자용 아파트 매수와 관련한 일곱 가지 매수 조건들을 적어봤습니다. 다 알면서도 생각보다 실천하지는 않는 사실입니다. 부의 추월차선이 굳이 아니더라도 부동산을 잘 사고 잘 팔고 싶다면 한 번쯤 깊이 고민하시면 좋을 것 같습니다.